La domanda più frequente da parte dei proprietari che hanno intenzione di vendere casa è: “Chi vende una casa cosa deve pagare?”. Normalmente, non c’è l’obbligo per il proprietario di versare delle imposte sulla cessione dell’immobile, tranne per alcune eccezioni, per esempio quando si eredita una casa o nel caso in cui la transazione crei una plusvalenza. Inoltre, nel caso in cui il venditore sia un’impresa, con vendita soggetta a Iva, l’imposta di registro, catastale e ipotecaria è fissa di 200 euro ciascuna ma con Iva al 10% o al 22% per immobili di lusso (che scende al 4% in caso di acquisto di una prima casa). Infine, è opportuno ricordare che, qualora la vendita della casa sia stata veicolata da un’agenzia immobiliare, è necessario corrispondere una provvigione concordata.

Quanto costa vendere casa: le spese preliminari

Ci sono diversi costi da considerare quando si vende una casa. Alcuni di questi sono facoltativi, ma utili per aumentare le probabilità di successo nella compravendita:

• costi estetici per migliorare l’aspetto della casa e aumentarne il valore
• costi di comunicazione e pubblicità, come fotografie, video e volantini. Se si decide di affidarsi ad un’agenzia immobiliare per la vendita, questi costi saranno a loro carico.
• costi correlati alla relazione tecnica di compravendita per acceertare la conformità urbanistica, la regolarità catastale e l’agibilità dell’immobile.

Inoltre tra le spese preliminari possono rientrare anche tutte quelle che hanno permesso di rendere l’immobile adatto alla vendita: solo a titolo esemplificativo si ricorda il costo dell’attestato di prestazione energetica che rientra tra i documenti obbligatori da presentare nell’atto di compravendita. Questo documento deve essere realizzato da un’azienda specializzata che, dopo un sopralluogo, consegna il report previo compenso.

Chi vende casa paga il notaio?

Tra le domande più ricorrenti è presente: “Chi paga il notaio quando vende un immobile?”. La risposta risiede nell’articolo 1475 del Codice Civile: le spese per il contratto di vendita e le spese notarili sono a carico dell’acquirente. Le spese notarili riguardanti l’acquisto di un immobile senza l’applicazione delle agevolazioni sono:

• nel caso in cui il venditore sia un privato, deve sostenere il pagamento di 50 euro per l’imposta catastale e per l’imposta ipotecaria, mentre l’imposta di registro è in misura proporzionale del 9% del valore catastale dell’immobile, con un valore minimo di 1000 euro;
• se il venditore fosse un’impresa, e la cessione è soggetta a Iva, l’importo da pagare è relativo a 200 euro per l’imposta di registro, catastale ed ipotecaria, con Iva al 10% o al 22% per abitazioni di lusso.

La normativa consente alle due parti di introdurre una deroga nel contratto: è possibile inserire una clausola che pattuisce la spartizione equa delle spese tra acquirente e venditore.

Costi vendita casa: qual è la provvigione dell’agenzia immobiliare?

La provvigione dell’agenzia immobiliare sulla vendita dipende molto dal mercato (zona geografica, tipologia, ecc…) e dal prezzo dell’immobile. Normalmente la percentuale dell’agenzia per la vendita di un immobile si basa sul prezzo finale di vendita e potrai stabilirla previamente con l’agenzia.

In ogni caso questa non dovrebbe mai essere una grande preoccupazione, perchè affidandoti a grandi professionisti e avendo la certezza di aver scelto l’agenzia immobiliare migliore, sarai in grado di vendere la tua casa in breve tempo, evitando future riduzioni del valore dell’immobile. Qui puoi trovare un’agenzia immobiliare per vendere casa.

Le tasse da pagare per chi vende una casa ereditata

Quando si decide di vendere una casa ricevuta in eredità, bisogna innanzitutto pagare le imposte sull’eredità, il cui totale viene calcolato nella dichiarazione di successione ed è pari ad una percentuale che varia tra il 4 e l’8%, in base al grado di parentela con il defunto. A volte può capitare di dover pagare una somma fissa al di sotto della quale non si pagano le imposte di successione.

Antecedentemente alla presentazione della dichiarazione di successione, è necessario versare l’imposta catastale, rappresentata dall’1% del valore dell’immobile, e l’imposta ipotecaria del 2%, con un importo fisso di 200 euro.

Anche in caso di donazione, è necessario sostenere i medesimi costi, a cui si potrebbe aggiungere la polizza assicurativa per rendere la donazione sicura, con l’obiettivo di tutelare gli acquirenti di immobili.

Chi vende una casa deve pagare le tasse?

Nel caso in cui la casa venisse venduta dopo 5 anni dall’acquisto, il proprietario non ha l’obbligo di pagare l’IRPEF sulla plusvalenza o sulle altre imposte, nemmeno nel caso in cui avesse ottenuto agevolazioni fiscali. Viceversa, è necessario il pagamento di una tassazione ordinaria Irpef, che può variare dal 23% al 43% in base al reddito, o valutare l’imposta sostitutiva al 26%, incassata dal Notaio. Inoltre, vengono perse le agevolazioni ottenute, ed è previsto il versamento delle imposte non pagate al primo rogito, inclusi gli interessi.

I casi in cui il venditore è esente dalle tasse sono i seguenti:

• immobile acquistato da più di 5 anni;
• casa in vendita è l’abitazione principale (prima casa);
• casa acquisita per successione ereditaria.

Infine, se l’immobile è stato ottenuto tramite donazione e sono trascorsi più di 5 anni non è obbligatorio il pagamento delle imposte.

Tasse sulla vendita della prima casa

Chi vende casa, paga tasse? Quando il proprietario decide di mettere in vendita la prima casa dopo 5 anni dal suo acquisto, il venditore non è più vincolato al pagamento dell’Irpef sulla plusvalenza o su qualsiasi altra imposta. L’esercente potrebbe essere rallegrato dal fatto che non sussista l’obbligo di pagare alcun tipo di tassa della casa dopo i 5 anni, anche se si ha usufruito di agevolazioni fiscali.

Discorso differente per chi decide di cedere l’abitazione prima dei 5 anni: in questo caso il locatario deve adempiere al pagamento dell’Irpef, qualora la vendita generi plusvalenza.

Tasse vendita seconda casa

Nel caso in cui il proprietario volesse vendere la seconda casa deve sapere che ci sono due situazioni:

• se l’abitazione è stata acquistata da oltre 5 anni, non è necessario corrispondere alcun pagamento della plusvalenza;
• se l’abitazione è stata comprata da meno di 5 anni, la plusvalenza ottenuta dalla vendita è soggetta a tassazione.

Il guadagno può essere soggetto ad Irpef, e successivamente inserito nella dichiarazione dei redditi tra “redditi diversi”, dove, secondo legge è prevista un’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26%.

Le FAQ degli utenti

Le domande più ricorrenti poste dagli utenti sono:

• chi vende casa deve fare il 730? No, l’importo ottenuto dalla vendita non va dichiarato nel 730: le imposte sulla plusvalenza devono essere pagate direttamente al notaio.